Emsal Düzeltmesinde Zaman Düzeltmesi Nasıl Yapılır?

Zaman Düzeltmesi Neden İlk Sırada Yapılır?

Emsal karşılaştırma yönteminde her emsal, kendi satış tarihindeki piyasa koşullarını yansıtır. Değerleme tarihi ile satış tarihi arasında fiyatlar değişmişse emsal önce bugüne taşınmalı, konum ve fiziksel düzeltmeler ondan sonra uygulanmalıdır. Çünkü diğer düzeltmelerin tamamı değerleme tarihindeki piyasa koşullarına göre yapılır; eski fiyat üzerinden yapılan kat veya cephe düzeltmesi, sonradan zaman düzeltmesiyle çarpıldığında yanlış ölçeklenir. Bu sıralama, düzeltme hiyerarşisinin temel kuralıdır: Önce işlem koşulları, sonra zaman, sonra konum ve fiziksel özellikler.

Düzeltme Oranı Nasıl Belirlenir?

Zaman düzeltmesinin dayanağı, o bölgedeki ve o taşınmaz tipindeki fiyat değişim hızıdır. Uzmanın elinde üç ana araç vardır:

• Eşleştirilmiş satış analizi: Aynı taşınmazın veya birbirine çok benzeyen iki taşınmazın farklı tarihlerdeki satış fiyatları karşılaştırılır; aradaki fark doğrudan piyasa değişimini verir. En güvenilir ancak en zor bulunan yöntemdir.
• Fiyat endeksleri: Merkez bankası konut fiyat endeksi, il bazlı endeksler veya özel sektör ilan endeksleri genel eğilimi gösterir. Endeks ilgili il veya ilçe için yayımlanıyorsa kullanılmalı, ülke geneli endeks yalnızca son çare olarak alınmalıdır.
• Uzmanın kendi veri tabanı: Aynı bölgede farklı tarihlerde yapılmış değerlemelerden türetilen birim fiyat serisi, yerel değişimi en iyi yakalayan kaynaktır.

Konut piyasasında satış fiyatları ile ilan fiyatları farklı hızlarda hareket edebilir; ilan endeksinden türetilen oranın gerçekleşen satışlarla doğrulanması gerekir.

Basit Değil Bileşik Hesap

Fiyat değişimi aylık oranlarla ifade ediliyorsa düzeltme bileşik olarak hesaplanmalıdır. Örnek olarak aylık yüzde 2 artış gözlenen bir bölgede altı ay önce satılmış bir emsal için düzeltme katsayısı 1,02 üzeri 6, yani yaklaşık 1,126 olur; basit toplamla yüzde 12 almak altı ayda küçük, iki yılda belirgin bir sapma yaratır. Aşağıdaki hipotetik tablo bu farkı gösterir:

Üç emsal düzeltme sonrasında birbirine yakınsıyorsa seçilen oran piyasayı doğru yansıtıyor demektir; emsaller açılıyorsa oran ya da emsal seçimi yeniden gözden geçirilmelidir.

Düşen Piyasa ve Durağan Dönemler

Zaman düzeltmesi yalnızca artış yönünde yapılmaz. Fiyatların gerilediği dönemlerde eski emsaller bugünkü değerden yüksek kalır ve negatif düzeltme uygulanır. Durağan piyasada ise düzeltme sıfır olabilir; ancak bu durumun da gerekçelendirilmesi gerekir, çünkü "düzeltme yapılmadı" ile "düzeltme sıfır bulundu" farklı anlamlar taşır. Satış işleminin tapuda tescil tarihi ile fiyatın anlaşıldığı tarih de farklı olabilir; uzun vadeli ön sözleşmeyle satılan projelerde anlaşma tarihi esas alınmalıdır.

Sık Yapılan Hatalar

• Ülke geneli endeksi, ilçe düzeyinde çok farklı seyreden bir piyasaya uygulamak
• Düzeltme oranını ilan fiyatlarından türetip gerçekleşen satışlarla doğrulamamak
• Zaman düzeltmesini diğer düzeltmelerden sonra yapmak
• Bir yıldan eski emsalleri yüksek düzeltme oranlarıyla zorla kullanmak yerine daha güncel emsal aramamak
• Raporda katsayıyı yazıp dayanağını yazmamak

Zaman düzeltmesi raporda ayrı bir satırda, kaynağı ve hesap biçimiyle birlikte gösterilmelidir; DeRapor'un emsal tablosu her emsal için tarih farkını ve bileşik katsayıyı otomatik hesaplayarak bu satırı standart hale getirir.