Direkt Kapitalizasyon ile İndirgenmiş Nakit Akışı Arasındaki Fark

Aynı Ailenin İki Farklı Üyesi

Direkt kapitalizasyon ve indirgenmiş nakit akışı (İNA), gelir yaklaşımının iki uygulama biçimidir. İkisi de taşınmazın değerini ürettiği gelirden türetir; ancak geleceğe bakış biçimleri farklıdır. Direkt kapitalizasyon, tek bir yılın dengeli net gelirini bir orana bölerek değere ulaşır ve gelecekteki tüm beklentileri bu oranın içine sıkıştırır. İNA ise yıl yıl projeksiyon yapar, değişimleri açıkça yazar ve dönem sonunda bir uç değer hesaplar. Yöntem seçimi, taşınmazın gelir profilinin ne kadar istikrarlı olduğuna bağlıdır.

Karşılaştırma Tablosu

Hangi Durumda Hangisi?

Tek kiracılı, uzun süreli ve piyasa düzeyinde kira sözleşmesi bulunan bir dükkân için direkt kapitalizasyon yeterlidir; çünkü gelecek yıl bu yıla benzeyecektir. Buna karşılık yarısı boş bir ofis binası, kiraları piyasa altında kalmış ve sözleşmeleri farklı tarihlerde biten bir iş merkezi veya henüz inşaatı süren bir alışveriş merkezi için tek bir yılın geliri temsil edici değildir. Bu varlıklarda İNA, boşlukların dolacağı, kiraların piyasaya yakınsayacağı veya tamamlanma sonrası gelirin başlayacağı yılları ayrı ayrı gösterir.

Pratikte iki yöntem birbirini denetlemek için birlikte kullanılır. İNA ile ulaşılan değerin ilk yıl net gelirine bölünmesiyle bulunan örtük kapitalizasyon oranı, piyasadaki oranlarla karşılaştırılır. Örtük oran piyasadan belirgin biçimde düşükse İNA varsayımları fazla iyimser, yüksekse fazla kötümser demektir.

Oranlar Arasındaki İlişki

Kapitalizasyon oranı ile iskonto oranı aynı şey değildir. İstikrarlı büyüme varsayımı altında kapitalizasyon oranı, iskonto oranından beklenen gelir büyüme oranının çıkarılmasıyla elde edilir. Örnek olarak yüzde 18 iskonto oranı ve yüzde 8 yıllık gelir büyümesi bekleyen bir yatırımcı için örtük kapitalizasyon oranı yüzde 10 olur. Bu ilişki, iki yöntemin tutarlılığını kontrol etmenin en kısa yoludur: Raporda yüzde 10 kapitalizasyon oranı kullanılıp İNA'da yüzde 25 iskonto ve yüzde 3 büyüme varsayılıyorsa iki hesap aynı piyasayı anlatmıyor demektir.

Örnek Üzerinden Fark

Hipotetik bir ofis katı düşünelim. Dengeli net yıllık geliri 1.200.000 olarak belirlenmiş ve bölgedeki kapitalizasyon oranı yüzde 10 kabul edilmiştir. Direkt kapitalizasyonla değer 12.000.000 çıkar. Aynı kat, bugün yüzde 40 boş ve kiracı bulmak iki yıl alacaksa ilk iki yılın nakit akışı düşük, sonraki yıllar yüksek olacaktır; İNA ile hesaplanan değer bu dolum sürecini yansıtacağından örneğin 10.500.000 civarında kalabilir. Aradaki fark hata değil, iki yöntemin farklı soruları yanıtlamasının sonucudur: Biri dengeye oturmuş haliyle, diğeri bugünkü haliyle değer sorar.

Uzman İpucu

Raporda hangi yöntemi seçtiğinizi değil, neden seçtiğinizi yazın. "Taşınmaz tam dolu ve kira sözleşmeleri piyasa düzeyinde olduğundan direkt kapitalizasyon yeterli görülmüştür" veya "boşluk dolum süreci nedeniyle İNA tercih edilmiştir" gibi tek cümlelik bir gerekçe, denetim sırasında en çok sorulan soruyu baştan yanıtlar.

DeRapor'da gelir yaklaşımı bölümü her iki yöntemi destekler ve örtük kapitalizasyon oranını otomatik hesaplayarak iki sonucun tutarlılığını kontrol etmenizi kolaylaştırır.