Emsal Düzeltmesinde Kat, Cephe ve Manzara Faktörleri

Üç Faktör, Tek İlke

Konut değerlemesinde emsal ile konu taşınmaz arasındaki fiziksel farkların başında kat, cephe ve manzara gelir. Üçünün ortak ilkesi aynıdır: Düzeltme oranı uzmanın kanaatinden değil, piyasanın bu farka biçtiği fiyattan türetilir. Aynı binada veya aynı sitede farklı katlardaki, farklı cephelerdeki dairelerin satış fiyatları karşılaştırılarak piyasa primi ölçülür; raporda yazılan yüzde, bu ölçümün sonucudur. Oran sabit bir liste olarak değil, bölgeye ve bina tipine göre değişen bir büyüklük olarak ele alınmalıdır.

Kat Faktörü

Katın değere etkisi binanın asansörlü olup olmadığına, toplam kat sayısına ve çevredeki yapılaşmaya göre yön değiştirir. Asansörsüz binalarda üst katlar iskontolu, orta katlar primlidir; asansörlü ve yüksek binalarda ise manzara açıldıkça üst katlar prim kazanır. Zemin ve bodrum katlar güvenlik, gürültü ve rutubet algısı nedeniyle çoğu piyasada iskontoludur; ancak bahçe kullanımı olan zemin katlar bu kuralın dışında kalabilir. En üst kat, çatı izolasyonu sorunları nedeniyle bazı binalarda iskonto, teras kullanımı varsa prim görür.

Tablodaki ifadeler yönü gösterir; oranın büyüklüğü her raporda yerel verilerle belirlenmelidir.

Cephe Faktörü

Cephe iki boyutta değerlendirilir: Yön ve bakılan ortam. Güney ve güneybatı cephe gün ışığı nedeniyle çoğu ilde tercih edilir; sıcak iklimlerde ise kuzey cephe yaz aylarında avantaj sayılabilir. Bakılan ortam ise ana cadde, ara sokak, iç bahçe veya komşu bina olabilir. Ana caddeye bakan daireler ticari birimlerde prim, konutta gürültü nedeniyle iskonto görür. Çift cepheli ve köşe daireler, havalandırma ve ışık avantajıyla tek cepheli dairelere göre prim taşır. Düzeltme yapılırken konu taşınmazın cephesi ile emsalin cephesi aynı ölçütlerle sınıflandırılmalı, "iyi cephe" gibi belirsiz ifadeler yerine yön ve bakılan ortam açıkça yazılmalıdır.

Manzara Faktörü

Manzara, en yüksek primi yaratabilen ama en zor ölçülen faktördür. Deniz, göl, boğaz, orman ve şehir silueti manzaraları farklı prim düzeylerine sahiptir; manzaranın kalıcılığı da önemlidir. Önündeki arsa imarlı ve boşsa bugünkü manzara gelecekte kapanabilir; bu risk, prim oranını düşürür. Manzara kısmi ise, yani yalnızca bir odadan veya belirli açıdan görülüyorsa tam manzaralı emsalle aynı oran uygulanamaz. Uzman saha ziyaretinde manzarayı fotoğraflamalı, hangi odalardan görüldüğünü not etmeli ve raporda prim oranının dayandığı emsal çiftini göstermelidir.

Düzeltme Oranı Nasıl Türetilir?

En sağlam yol eşleştirilmiş satışlardır. Örnek olarak aynı sitede, aynı büyüklükte ve aynı yaşta iki daireden deniz manzaralı olanı 6.000.000, manzarasız olanı 5.000.000 fiyatla satılmışsa piyasa manzaraya yüzde 20 prim veriyor demektir. Konu taşınmaz manzaralı, emsal manzarasızsa emsale yüzde 20 artı düzeltme uygulanır; tersi durumda emsal fiyatı yaklaşık yüzde 17 düşürülür, çünkü düzeltme her zaman emsale yapılır ve yön konu taşınmaza doğrudur. Birden fazla emsal çiftinden elde edilen oranların ortalaması, tek bir çifte göre daha güvenilirdir.

Sık Yapılan Hatalar

• Kat, cephe ve manzara düzeltmelerini birbirine ekleyerek aynı avantajı iki kez saymak
• Oranı yerel veriye dayandırmadan genel bir listeden almak
• Manzaranın kalıcılığını kontrol etmemek
• Düzeltmeyi konu taşınmaza değil emsale uygulama kuralını tersine çevirmek

DeRapor'un emsal tablosunda kat, cephe ve manzara düzeltmeleri ayrı sütunlarda tutulur ve toplam düzeltme oranı otomatik hesaplanır; böylece hangi faktörün ne kadar etki ettiği raporda açıkça görünür.