Yapı Ruhsatı, İskân ve Yapı Kayıt Belgesinin Değere Etkisi
Yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi ve yapı kayıt belgesi arasındaki farkları, bu belgelerin eksikliğinin değerleme raporuna ve kredi sürecine nasıl yansıdığını anlatıyoruz.
Üç Belge, Üç Farklı Anlam
Türkiye'de bir yapının hukuki durumunu anlamak için üç temel belgeye bakılır. Bu belgeler sık sık birbirine karıştırılsa da her biri yapının yaşam döngüsünde farklı bir aşamayı temsil eder ve değerleme raporunda ayrı ayrı ele alınması gerekir.
Yapı Ruhsatı
Yapı ruhsatı, 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca inşaata başlamadan önce belediye veya ilgili idareden alınan izindir. Ruhsat; projenin imar planına, yönetmeliklere ve onaylı mimari, statik, mekanik ve elektrik projelerine uygun olduğunu gösterir. Ruhsatta yer alan kat adedi, toplam inşaat alanı ve kullanım amacı, değerleme uzmanının yerinde gördüğü yapıyla karşılaştırması gereken ilk verilerdir.
Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskân)
Halk arasında iskân olarak bilinen yapı kullanma izin belgesi, inşaatın ruhsata ve projelere uygun olarak tamamlandığını belgeleyen izindir. İskân alınmadan kat mülkiyetine geçilemez; tapuda taşınmaz kat irtifakı olarak kalır. Elektrik ve su aboneliklerinde de iskân aranır. Bu nedenle iskân belgesi, bir yapının hukuken "bitmiş" sayılmasının karşılığıdır.
Yapı Kayıt Belgesi
Yapı kayıt belgesi, 2018 yılında İmar Kanunu'na eklenen geçici 16. madde kapsamında, ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapıların başvuru üzerine kayıt altına alınmasıyla verilen belgedir. Belgenin en önemli özelliği, bir ruhsat ya da iskân yerine geçmemesidir. Belge, yapı hakkında verilmiş yıkım kararlarını ve para cezalarını kaldırır; ancak yapının imar mevzuatına uygun hale geldiği anlamına gelmez. Üstelik belgede yer alan beyanlar malik tarafından yapıldığından, yapının depreme dayanıklılığı konusundaki sorumluluk da malikte kalır.
Değerleme Raporunda Nasıl Ele Alınır?
SPK'nın III-62.3 sayılı Tebliği, raporun hukuki durum bölümünde yapı belgelerinin ve varsa aykırılıkların açıkça belirtilmesini ister. Uygulamada değerleme uzmanı şu adımları izler:
- Belediye imar arşivinden ruhsat, projeler ve iskân belgesinin örneklerini temin eder.
- Onaylı mimari projeyle yapının mevcut durumunu karşılaştırır; kapalı balkon, çatı arası kullanımı, bodrum dönüşümü gibi aykırılıkları not eder.
- Aykırılık varsa bunun yapı kayıt belgesiyle kayıt altına alınıp alınmadığını kontrol eder.
- Raporda yapının "yasal durumu" ile "mevcut durumu" arasındaki farkı ve bu farkın değere etkisini açıklar.
Özellikle bankalara sunulan raporlarda, projeye aykırı ilave alanlar değere katılmaz ya da ayrı bir satırda "mevcut durum değeri" olarak gösterilir. Teminat değeri hesaplanırken yasal alan esas alınır.
Belge Eksikliğinin Değere Yansıması
Belge eksikliğinin değere etkisi yapı türüne ve bölgeye göre değişmekle birlikte, uygulamada gözlenen genel eğilimler şöyledir:
| Durum | Değere Etkisi | Kredi Sürecine Etkisi |
|---|---|---|
| Ruhsat ve iskân tam | Düzeltme gerekmez | Sorunsuz |
| Ruhsat var, iskân yok (kat irtifakı) | Bölgeye göre yaklaşık %5 ile %15 arasında indirim | Birçok banka şartlı kabul eder |
| Ruhsata aykırı ilave, yapı kayıt belgeli | İlave alan düşük katsayıyla veya hiç değerlenmez | Bankaya göre değişir |
| Ruhsatsız yapı, belge yok | Yalnızca arsa değeri veya ciddi indirim | Genellikle teminata alınmaz |
Bu oranlar kesin kurallar değil, piyasa gözlemleridir; her raporda emsallerle desteklenmelidir. Bazı bölgelerde iskânsız yapılar o kadar yaygındır ki alıcılar bu durumu fiyata neredeyse hiç yansıtmaz; bazı bölgelerde ise iskân, pazarlanabilirliğin ön şartıdır.
Sık Yapılan Hatalar
- Yapı kayıt belgesini iskân yerine kabul etmek
- Ruhsattaki alan ile tapudaki alan arasındaki farkı sorgulamamak
- İskânı olmayan ancak kat mülkiyetine geçmiş gibi görünen taşınmazlarda tapu kaydını teyit etmemek
- Belge eksikliğini raporun yalnızca bir yerinde yazıp, değer takdirinde ve SWOT'ta görmezden gelmek
Belgelerin Takibi
DeRapor'un hukuki durum bölümünde ruhsat tarihi, iskân tarihi ve yapı kayıt belgesi bilgileri ayrı alanlar olarak girilir. Bu alanlardan biri boş bırakıldığında otomatik kontrol listesi raporu tamamlamadan önce uyarı verir; böylece belge durumu hem hukuki analizde hem de değer takdiri bölümünde tutarlı biçimde yer alır.