Deprem Riski ve Yapı Güvenliğinin Değerlemeye Etkisi

Deprem Riski Neden Değerleme Konusu?

Türkiye topraklarının büyük bölümü aktif fay hatları üzerinde yer alır ve yaşanan büyük depremler, alıcıların yapı güvenliğine bakışını kalıcı biçimde değiştirmiştir. Bugün birçok bölgede yapı yaşı ve deprem dayanıklılığı, konum kadar belirleyici bir fiyat unsuru haline gelmiştir. Bu nedenle değerleme uzmanının deprem riskini yalnızca bir cümleyle geçiştirmesi değil, sistematik biçimde incelemesi ve değer takdirine yansıtması beklenir.

İncelenmesi Gereken Dört Unsur

1. Zemin Özellikleri

Yapının üzerinde bulunduğu zeminin sınıfı, deprem sırasında yapıya iletilecek kuvveti doğrudan etkiler. Kaya veya sıkı zeminler üzerindeki yapılar, alüvyon ve dolgu zeminlere göre daha avantajlıdır. Değerleme uzmanı, varsa parsel için hazırlanmış zemin etüt raporunu, yoksa belediyenin mikrobölgeleme çalışmalarını veya imar planı notlarını inceler. Sıvılaşma riski taşıyan bölgeler raporda açıkça belirtilmelidir.

2. Yapı Yaşı ve Yönetmelik Dönemi

Türkiye'de deprem yönetmelikleri birkaç kez köklü biçimde yenilenmiştir. 1998 ve 2007 yönetmelikleri ile en son 2018 yılında yürürlüğe giren Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği, tasarım esaslarını önemli ölçüde sıkılaştırmıştır. Uygulamada ruhsat tarihi, yapının hangi yönetmeliğe göre projelendirildiğinin en güvenilir göstergesidir. 2000 yılı öncesinde ruhsat almış yapılar piyasa tarafından ayrı bir risk grubu olarak algılanır.

3. Taşıyıcı Sistem ve Yapı Kalitesi

Betonarme çerçeve, perdeli sistem, çelik ya da yığma olmak üzere taşıyıcı sistem türü ile beton kalitesi ve donatı durumu önemlidir. Değerleme uzmanı yapı mühendisi değildir ve dayanıklılık hakkında kesin bir hüküm veremez; ancak yerinde gözlemle görünür çatlakları, kolon ve kirişlerdeki korozyonu, zemin kattaki yumuşak kat durumunu ve sonradan yapılan taşıyıcı müdahaleleri not etmekle yükümlüdür.

4. Riskli Yapı Tespiti ve Güçlendirme

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında, yetkili kuruluşlarca yapılan tespit sonucunda bir yapı "riskli yapı" olarak belirlenmiş olabilir. Bu tespit tapuya şerh edilir ve yıkım sürecini başlatır. Böyle bir taşınmazın değeri artık bina değil, dönüşüm sonrası elde edilecek haklar üzerinden hesaplanır. Öte yandan güçlendirme projesi uygulanmış ve ruhsatlandırılmış yapılar, aynı yaştaki emsallerine göre daha yüksek değer görebilir.

Değer Düzeltmesi Nasıl Yapılır?

Emsal karşılaştırma yönteminde deprem riski, diğer düzeltmeler gibi emsal ile konu taşınmaz arasındaki farka göre uygulanır. Örneğin konu taşınmaz 1995 yapımı ve güçlendirmesiz, emsal ise 2019 yapımı ise, yapı yaşı ve yönetmelik farkı için emsalden aşağı yönlü düzeltme yapılır. Bu düzeltmenin büyüklüğü bölgedeki alıcı davranışına bağlıdır ve raporda piyasa gözlemleriyle gerekçelendirilmelidir.

Maliyet yaklaşımında ise deprem riski, yıpranma payına ek olarak fonksiyonel eskime kalemi altında değerlendirilebilir. Yapı, güncel yönetmeliğin gerektirdiği performansı sağlamıyorsa, bu durum yeniden inşa maliyetinden ayrı bir indirim olarak gösterilir.

Raporda Yer Alması Gereken Bilgiler

• Parselin bulunduğu deprem tehlike bölgesi ve varsa zemin sınıfı
• Ruhsat tarihi ve projelendirildiği yönetmelik dönemi
• Taşıyıcı sistem türü ve yerinde gözlemlenen hasar bulguları
• Riskli yapı tespiti, güçlendirme veya kentsel dönüşüm sürecine ilişkin kayıtlar
• Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) poliçesinin varlığı
• Bu bulguların değer takdirine nasıl yansıtıldığının açıklaması

Uzmanın Sorumluluk Sınırı

Değerleme uzmanı, raporda yapının depreme dayanıklı olduğunu beyan edemez; yalnızca gözlemlerini ve belge durumunu aktarır. Raporun varsayımlar ve kısıtlamalar bölümünde, teknik dayanıklılık analizi yapılmadığının açıkça yazılması, hem müşteriyi hem uzmanı korur.

Pratik Uygulama

DeRapor'da yapı bilgileri bölümüne ruhsat yılı ve taşıyıcı sistem girildiğinde, yapının hangi yönetmelik dönemine denk geldiği otomatik olarak etiketlenir ve emsal tablosunda yapı yaşı düzeltme satırı için hatırlatma oluşturulur. Riskli yapı şerhi işaretlendiğinde ise kontrol listesi, değer takdiri bölümünde bu durumun açıklanmasını zorunlu tutar.