Saha İncelemesi Kontrol Listesi: Değerleme Uzmanı İçin Adım Adım Rehber

Saha İncelemesi Neden Kontrol Listesiyle Yapılmalı?

Değerleme raporunun kalitesi büyük ölçüde sahada toplanan verinin kalitesine bağlıdır. Masa başında eksik kalan bir bilgi çoğu zaman ikinci bir ziyaretle tamamlanabilir; ancak bu hem zaman hem de maliyet demektir. Üstelik SPK III-62.3 Tebliği kapsamındaki raporlarda taşınmazın yerinde görülmesi ve bunun belgelenmesi bir tercih değil, zorunluluktur. Bu yüzden deneyimli uzmanlar bile her ziyarette standart bir kontrol listesi kullanır.

Saha Öncesi Hazırlık

Sahaya çıkmadan önce tamamlanması gereken işler, ziyaretin verimini doğrudan belirler:

• Tapu kaydı ve takyidat belgesi: Ada, parsel, bağımsız bölüm numarası ve nitelik bilgisini önceden not edin. Sahada gördüğünüz yapının tapudaki tanımla uyuşup uyuşmadığını kontrol edeceksiniz.
• İmar durumu ve ruhsat bilgileri: Belediyeden alınmış güncel imar durumu, yapı ruhsatı ve varsa yapı kullanma izin belgesi.
• Mimari proje: Onaylı projenin ilgili katı ve bağımsız bölüm planı. Sahadaki ölçümleri projeyle karşılaştırmak için şarttır.
• Randevu ve erişim: Taşınmazı kimin açacağı, kiracı varsa bilgilendirilip bilgilendirilmediği, site yönetimi veya güvenlik izni.
• Rota ve emsal planı: Aynı bölgede bakılacak emsaller, emlak ofisleri ve çevre noktalarını önceden işaretleyin.

Ekipman Listesi

| Ekipman | Kullanım amacı |

| --- | --- |

| Lazer metre ve şerit metre | İç mekân ve cephe ölçümleri |

| Fotoğraf makinesi veya telefon | Tarih ve konum bilgisi açık fotoğraf çekimi |

| Pusula veya telefon uygulaması | Cephe yönünün belirlenmesi |

| Not defteri veya tablet | Kroki, gözlem ve ölçüm kayıtları |

| Reflektif yelek, baret ve el feneri | İnşaat halindeki projeler, bodrum ve çatı katları |

| Yedek batarya ve taşınabilir şarj | Uzun saha günleri |

Saha Sırasında Kontrol Edilecekler

Dış İnceleme

• Bina cephesi, kaplama malzemesi, görünür çatlak ve nem izleri
• Çatı tipi ve durumu, yağmur suyu sistemleri
• Otopark, bahçe, çevre duvarı ve ortak alanların durumu
• Giriş kat ticari kullanım varsa tabela ve işletme bilgileri
• Yol genişliği, kaldırım, ulaşım ve toplu taşıma mesafesi

İç İnceleme

• Oda sayısı, oda dizilimi ve projeyle uyum
• Zemin, duvar, tavan kaplamaları ve doğrama tipi
• Mutfak ve banyo donanımı, tesisat görünümü
• Isıtma sistemi, asansör, jeneratör gibi teknik donanım
• Ruhsata aykırı değişiklik işaretleri: kapatılmış balkon, bölünmüş oda, eklenmiş kat

Ölçüm İlkeleri

Ölçümlerde brüt ve net alan ayrımını baştan netleştirin. Projede yazan alan ile sahada ölçtüğünüz alan arasında belirgin fark varsa bunu raporda açıkça belirtin; hangi alanı değerlemeye esas aldığınızı gerekçesiyle yazın. Ölçüm sonuçlarını kroki üzerinde işaretlemek, rapor yazarken geri dönmeyi kolaylaştırır.

Fotoğraf Standartları

Her cepheden en az bir, her odadan en az bir fotoğraf çekin. Kadastro paftasıyla eşleştirmeyi kolaylaştırmak için bina giriş kapısı, numarataj levhası ve sokak tabelasını mutlaka görüntüleyin. Fotoğrafların tarih ve konum verisini kapatmayın; rapor eki olarak sunulduğunda bu veriler incelemenin yapıldığını kanıtlar.

Saha Sonrası Düzenleme

Sahadan döndükten sonra bellek tazeyken şu adımları tamamlayın:

1. Fotoğrafları bağımsız bölüm, cephe ve çevre olarak klasörleyip anlamlı adlarla kaydedin.
2. Ölçüm notlarını proje alanlarıyla karşılaştırıp farkları listeleyin.
3. Görüşülen emlak ofisi ve komşu bilgilerini kaynak göstererek emsal tablosuna işleyin.
4. Eksik belgeleri belirleyip aynı gün talep edin.
5. Kontrol listesinde boş kalan maddeleri işaretleyin; tamamlanamayanları raporun varsayımlar bölümüne aktarın.

Sahada disiplinli bir kontrol listesi kullanmak, hem rapor kalitesini yükseltir hem de sonradan gelen sorulara hazırlıklı olmanızı sağlar. DeRapor'da rapor şablonları, bu adımları içeren bir saha kontrol listesiyle birlikte gelir; sahada işaretlediğiniz maddeler rapora taşınır ve eksik kalan belgeler otomatik kontrol listesinde uyarı olarak görünür.