Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Arasındaki Fark ve Değere Etkisi

Aynı Daire, İki Farklı Tapu Statüsü

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, bir arsa üzerindeki bağımsız bölümlerin mülkiyetini iki aşamada düzenler. Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış veya yapı kullanma izni alınmamış bir yapıda, ileride kurulacak kat mülkiyetine esas olmak üzere arsa payına bağlı olarak kurulan haktır. Kat mülkiyeti ise tamamlanmış ve yapı kullanma izni alınmış yapıda, her bağımsız bölümün ayrı bir taşınmaz gibi tescil edilmesidir. Pratikte her iki tapuda da daire numarası ve arsa payı yazar; farkı "nitelik" satırında ve ana taşınmazın kayıtlarında görürsünüz.

Hukuki Fark Nereden Kaynaklanır?

Kat irtifakı aslında arsa üzerindeki bir paya bağlı haktır; mülkiyetin konusu hâlâ arsadır. Kat mülkiyetinde ise mülkiyetin konusu bağımsız bölümün kendisidir. Bu ayrım şu sonuçları doğurur:

• Kat irtifaklı tapuda bina, hukuken "arsa üzerinde yapılmakta olan yapı" statüsündedir; yapının projeye uygun tamamlandığı resmi olarak tescil edilmemiştir.
• Kat mülkiyetine geçiş, yapı kullanma izni alınmış olmasını ve yapının onaylı projeye uygun olmasını gerektirir.
• Projeye aykırı inşa edilmiş bir binada kat mülkiyetine geçiş, aykırılık giderilmeden mümkün olmaz.

Dolayısıyla kat irtifakı, tek başına bir sorun değil, ancak ileride çözülmesi gereken bir belirsizliktir. Belirsizliğin büyüklüğü, binanın iskân alıp alamayacağına bağlıdır.

Değere Etkisi

Piyasa, kat irtifaklı daireyi aynı bina ve konumdaki kat mülkiyetli daireye göre daha düşük fiyatlar. Bu indirimin nedeni, alıcının üstlendiği risklerdir:

İndirimin oranı sabit değildir. Yeni tamamlanmış, ruhsata uygun ve iskân süreci devam eden bir binada fark küçüktür; yıllardır iskân alamamış, projeye aykırı bir binada fark büyür ve bazen krediye konu olamama nedeniyle alıcı kitlesi tamamen değişir.

Uzmanın Yapması Gerekenler

Değerleme uzmanı, kat irtifaklı bir taşınmazda şu adımları atlamamalıdır:

1. Yapı ruhsatı ve varsa yapı kullanma izni belgesini temin etmek; iskân yoksa nedenini araştırmak.
2. Onaylı mimari proje ile sahadaki yapıyı karşılaştırmak; kat sayısı, çekme mesafeleri ve bağımsız bölüm düzenindeki aykırılıkları tespit etmek.
3. Belediyeden yapıyla ilgili herhangi bir yıkım kararı, para cezası veya aykırılık tutanağı olup olmadığını sorgulamak.
4. Emsal seçiminde tapu statüsü aynı olan taşınmazları tercih etmek; farklı statüde emsal kullanıldıysa düzeltme uygulamak ve gerekçelendirmek.
5. Raporun varsayımlar bölümünde kat mülkiyetine geçişin mümkün olup olmadığına ilişkin görüşü açıkça yazmak.

Geçiş Mümkünse Değer Nasıl Yazılır?

İskân alınmış ancak kat mülkiyetine henüz geçilmemiş binalar sık görülür; burada eksik olan yalnızca bir tapu işlemidir ve değer kaybı küçüktür. Rapor bu durumu "kat mülkiyetine geçiş için gerekli belgeler mevcuttur; işlem malik tarafından yapılmamıştır" biçiminde belirtmelidir. İskân alınamamış binalarda ise uzman, iskân alınması halinde oluşacak değeri ayrı bir senaryo olarak sunabilir ancak nihai değeri mevcut duruma göre vermelidir.

Sık Yapılan Hatalar

• Tapudaki "kat irtifakı" ibaresini görmeden, satıcının "iskânlı" beyanına güvenmek.
• Kat irtifaklı taşınmazı kat mülkiyetli emsallerle düzeltme yapmadan karşılaştırmak.
• Projeye aykırılığı tespit edip değere yansıtmamak veya varsayımlarda belirtmemek.

DeRapor'un tapu bilgileri bölümü nitelik ve tapu statüsünü zorunlu alan olarak sorduğundan, kat irtifakı tespiti raporun başında yapılır ve ilgili uyarılar sonuç bölümüne taşınır.