Brüt Alan, Net Alan ve Kullanım Alanı: Değerlemede Alan Kavramları

Üç Farklı Metrekare, Tek Daire

Aynı daire için ilanda bir, mimari projede başka, satıcının ağzında bambaşka bir metrekare duyulması olağandır. Bunun nedeni yalan değil, farklı alan tanımlarıdır. Değerleme uzmanı için alan kavramı, birim değerin paydasıdır: Yanlış alan seçimi, doğru birim fiyatla bile yanlış sonuç üretir. Bu yazı, sahada ve raporda karşılaşılan alan türlerini ve aralarındaki ilişkiyi netleştirir.

Alan Türleri ve Tanımları

• Net alan (kullanım alanı): Bağımsız bölümün iç duvarlar arasında kalan, fiilen kullanılan alanıdır. Oda, salon, mutfak, banyo, koridor ve kapalı balkon bu alana girer; duvar kalınlıkları ve ortak alanlar girmez.
• Brüt alan: Bağımsız bölümün dış duvarları dahil ölçülen alanıdır; balkon ve dairenin kendi duvarları eklenir. Genellikle net alandan belirgin ölçüde büyüktür.
• Genel brüt alan (ortak alanlı brüt): Brüt alana merdiven, asansör boşluğu, giriş holü, sığınak ve kapıcı dairesi gibi ortak alanlardan düşen payın eklenmiş halidir. İlanlarda en çok görülen ve en çok yanıltan rakam budur.
• Emsale esas alan: 3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili yönetmelik kapsamında yapılaşma hakkının hesaplandığı alandır; bazı alanlar emsale dahil edilmez. Arsa değerlemesinde kullanılır, daire değerlemesinde kullanılmaz.

Hangi Alan Hangi Hesapta Kullanılır?

Emsal karşılaştırmasında kural tek cümledir: Değerlenen taşınmaz ile emsaller aynı alan tanımıyla ölçülmelidir. Emsalin birim fiyatı genel brüt alana göre hesaplanmışsa, değerlenen taşınmazın da genel brüt alanı kullanılmalıdır. Net alanla hesaplanmış bir birim fiyatı brüt alanla çarpmak, değeri yapay olarak şişirir. Maliyet yaklaşımında ise inşaat maliyeti brüt inşaat alanı üzerinden hesaplanır; çünkü duvarlar, merdivenler ve ortak alanlar da inşa edilmiştir. Gelir yaklaşımında kira, kiracının fiilen kullandığı net alana göre piyasaya oturduğundan net alan esas alınır.

Sahada Alan Nasıl Doğrulanır?

Mimari proje bulunabiliyorsa alanlar oradan alınır ve sahada kontrol ölçümü yapılır. Proje yoksa veya projeye aykırı tadilat varsa uzman net alanı kendisi ölçer. Yerinde ölçümde dikkat edilecekler:

• Kapatılmış balkonlar net alana dahil edilse bile raporda ayrıca belirtilmelidir; ruhsata aykırılık oluşturabilir.
• Çatı arası, bodrum depo ve teras gibi alanlar bağımsız bölüme tapuda eklenti olarak bağlı değilse net alana katılmaz.
• Lazer metre ile oda oda ölçüm yapılıp proje ile karşılaştırılmalı, sapma raporda açıklanmalıdır.

Tapu Alanı ile Fiili Alan Farkı

Tapu kaydında bağımsız bölümün alanı çoğu zaman yazmaz; arsa payı yazar. Alan bilgisi mimari projeden ve yönetim planından gelir. Kat irtifaklı binalarda projeyle fiili durum arasındaki fark, ileride kat mülkiyetine geçişi engelleyebilir. Bu nedenle rapor, "proje alanı" ve "yerinde ölçülen alan" bilgilerini ayrı ayrı vermelidir.

Sık Yapılan Hatalar

• İlandaki genel brüt alanı net alan gibi kullanıp birim fiyatı düşük hesaplamak.
• Emsallerin alan tanımını sorgulamadan ilandan alıp doğrudan tabloya yazmak.
• Dubleks dairede iki katın alanını toplayıp merdiven boşluğunu iki kez saymak.
• Balkonu bir emsalde dahil, diğerinde hariç sayarak tutarsız birim fiyat üretmek.

Uzman ipucu: Rapora bir "alan tablosu" ekleyin: Proje net alanı, proje brüt alanı, yerinde ölçülen net alan ve değerlemede esas alınan alan tek tabloda görünsün. Okuyucu hangi rakamın nereden geldiğini anlar, banka kontrol birimi de uyumsuzluk sorusu sormaz. DeRapor'un emsal tablosunda alan tanımı her emsal için ayrı seçildiğinden, birim fiyatlar aynı tanımla hesaplanır ve karışıklık baştan önlenir.