SPK Değerleme Raporu Asgari İçerik Kontrol Listesi (III-62.3)
SPK'nın III-62.3 sayılı tebliği kapsamında bir değerleme raporunda mutlaka bulunması gereken bölümleri, bilgileri ve en sık yapılan eksiklikleri madde madde inceliyoruz.
Neden Asgari İçerik Önemli?
Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliği, sermaye piyasası mevzuatı kapsamında hazırlanan tüm gayrimenkul değerleme raporlarının biçim ve içerik koşullarını belirler. Bankalar, GYO'lar ve portföy yönetim şirketleri bu formata uymayan raporları iade eder; bu da değerleme uzmanı için zaman kaybı ve itibar riski demektir.
Aşağıdaki liste, raporunuzu teslim etmeden önce kontrol etmeniz gereken başlıkları özetler.
1. Rapor Bilgileri
- Rapor tarihi ve rapor numarası
- Değerleme tarihi (rapor tarihinden önce veya aynı gün olmalı)
- Raporu talep eden kurum/kişi ve değerleme amacı
- Raporu hazırlayan değerleme uzmanının adı, SPK lisans numarası ve imzası
- Sorumlu değerleme uzmanının adı, lisans numarası ve imzası
- Değerleme şirketinin unvanı ve SPK yetki belgesi bilgisi
2. Gayrimenkulün Tanımı
- İl, ilçe, mahalle, ada ve parsel bilgisi
- Tapu kayıtlarına göre niteliği, yüzölçümü ve malik bilgisi
- Bağımsız bölüm numarası, kat ve arsa payı (kat mülkiyetli taşınmazlarda)
- Takyidat bilgisi: ipotek, haciz, şerh ve beyanlar
- Açık adres ve konum tarifi (koordinat bilgisi tavsiye edilir)
3. İmar ve Yasal Durum
- Yürürlükteki imar planı, fonksiyon, KAKS/TAKS ve yükseklik bilgileri
- Yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi ve varsa yapı kayıt belgesi
- Mimari projeye uygunluk tespiti
- Kentsel dönüşüm, sit alanı veya koruma kararları gibi kısıtlamalar
4. Fiziksel Özellikler
- Yapı sınıfı, inşaat sistemi, yapı yaşı ve kalan ekonomik ömür
- Brüt ve net alanlar, oda sayısı, kat adedi
- Dış cephe, iç mekan, tesisat ve genel bakım durumu
- Fotoğraflar: dış cephe, iç mekan, çevre ve sokak görünümü (en az 4 adet önerilir)
5. Piyasa Analizi ve Değerleme Yöntemleri
- Bölge analizi, ulaşım, sosyal donatılar ve talep yapısı
- Kullanılan yöntemlerin (emsal karşılaştırma, maliyet, gelir) gerekçesi
- Emsal tablosu: en az üç emsal, kaynak, tarih, birim fiyat ve düzeltme katsayıları
- Maliyet yaklaşımında Bakanlık birim maliyet tablosu ve yıpranma oranı
- Gelir yaklaşımında kira, boşluk oranı, işletme giderleri ve kapitalizasyon oranı
6. Sonuç Bölümü
- Yöntem sonuçlarının uzlaştırılması ve ağırlıklandırması
- Nihai değer: KDV hariç ve KDV dahil, rakam ve yazı ile
- Varsa sigorta değeri, kira değeri veya tasfiye değeri
- Değerleme uzmanının bağımsızlık beyanı ve uygunluk beyanı
En Sık Yapılan Eksiklikler
- Değerleme tarihinin rapor tarihinden sonra yazılması
- Yazı ile değerin rakamla uyuşmaması
- Emsal birim fiyatının fiyat/alan ile tutarsız olması
- Takyidat bilgisinin "temiz" olarak yazılıp belge eklenmemesi
- Yöntem ağırlıklarının toplamının %100 etmemesi
DeRapor ile Otomatik Kontrol
DeRapor'un Kontrol özelliği, raporu tamamlamadan önce bu listeyi otomatik olarak tarar; eksik zorunlu alanları, tutarsızlıkları ve iyileştirme önerilerini tek ekranda gösterir. Böylece rapor iade riski en aza iner.