Değerleme Sürecinde Gerekli Belgeler Listesi

Belge, Raporun Hammaddesidir

Değerleme raporu, uzmanın gözlemi kadar belgelere dayanır. Tapu kaydı mülkiyeti, imar durumu kullanım hakkını, ruhsat ve iskân yapının hukuki statüsünü, proje ise alanı belgeler. Belgelerden biri eksik olduğunda uzman ya varsayımla ilerler ya da raporu bekletir. İlk seçenek raporun gücünü, ikincisi teslim süresini azaltır. Bu nedenle müşteriye talep aşamasında net bir belge listesi vermek, sürecin en verimli adımıdır.

Her Taşınmaz İçin Temel Belgeler

Bu belgeler, taşınmaz arsa da olsa bina da olsa her raporda bulunmalıdır. Uzman, tapu ve takyidat bilgisini mümkün olduğunca resmi kaynaktan kendisi sorgulamalı, müşterinin verdiği eski bir senede güvenmemelidir.

Yapılı Taşınmazlarda Ek Belgeler

• Yapı ruhsatı: Yapının yasal olarak başlatıldığını ve hangi projeye göre inşa edildiğini gösterir.
• Yapı kullanma izin belgesi (iskân): Yapının tamamlandığını ve kullanıma uygun bulunduğunu belgeler; kat mülkiyetine geçişin ön şartıdır.
• Onaylı mimari proje: Bağımsız bölüm alanları, kat planları ve ortak alanlar buradan alınır.
• Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kayıtları ve yönetim planı: Bağımsız bölümün hukuki statüsü ve eklentileri.
• Yapı kayıt belgesi (varsa): İmar barışı kapsamında alınmışsa yapının statüsünü etkiler; kapsamı ve sınırları raporda belirtilir.
• DASK poliçesi ve bina sigortası: Zorunlu değildir ancak sigorta değeriyle karşılaştırma için yararlıdır.
• Enerji kimlik belgesi: Yeni binalarda ruhsat sürecinin parçasıdır; varsa not edilir.

Ticari Taşınmazlar ile Arsa ve Arazilerde

Gelir getiren taşınmazlar: Gelir yaklaşımı uygulanacaksa belge listesi genişler:

• Mevcut kira sözleşmeleri ve varsa kira şerhi bilgisi.
• Son dönemlere ait kira tahsilat kayıtları veya faturalar.
• İşletme ruhsatı, çalışma izni veya turizm işletme belgesi gibi faaliyet belgeleri.
• Aidat, bakım ve işletme giderlerini gösteren kayıtlar.
• Otel, AVM ve fabrika gibi tesislerde doluluk, ciro ve kapasite verileri.

Arsa ve araziler: Yapı belgeleri yerine imar ve kısıtlama belgeleri öne çıkar:

• İmar planı paftası ve plan notları; bazı bölgelerde plan değişikliği askı süreci devam ediyor olabilir.
• İfraz, tevhit veya yola terk işlemleriyle ilgili belgeler.
• Tarım arazilerinde toprak sınıfı, sulama durumu ve varsa tarımsal faaliyet kayıtları.
• Varsa zemin etüdü raporu; yapılaşma maliyetini etkiler.
• Kamulaştırma, sit alanı, orman veya mera şerhi gibi kısıtlamalara ilişkin kayıtlar.

Amaca Göre Ek Belgeler

Raporun amacı, belge ihtiyacını değiştirir. Mahkeme raporlarında dava dosyası ve mahkemenin görevlendirme yazısı; miras paylaşımında veraset ilamı; şirket sermayesine ayni sermaye konulmasında ticaret sicil kayıtları; SPK kapsamındaki raporlarda ise III-62.3 sayılı Tebliğ'in aradığı asgari içerik için ek belgeler gerekir. Yabancı uyruklu alıcıya satış amaçlı raporlarda tapu müdürlüğünün güncel uygulaması kontrol edilmelidir.

Belge Temininde Pratik Öneriler

1. Talebi alır almaz müşteriye taşınmaz tipine uygun belge listesini yazılı gönderin.
2. Tapu ve takyidat bilgisini kendiniz sorgulayın; müşteriden gelen belgeyi yalnızca karşılaştırma için kullanın.
3. Temin edilemeyen her belgeyi raporun varsayımlar bölümüne nedeniyle birlikte yazın.
4. Belgelerin tarihini kontrol edin; eski tarihli imar durumu veya takyidat belgesi yanıltıcı olabilir.
5. Belgeleri rapor ekinde numaralandırarak sunun; banka ve mahkeme kontrol birimleri eklere sırayla bakar.

Sık yapılan hatalar:

• Satıcının getirdiği eski tapu senedini güncel kayıt yerine kullanmak.
• İskân belgesini sormadan "iskânlı" beyanını kabul etmek.
• Kira sözleşmesini görmeden piyasa kirasıyla gelir hesabı yapmak.

DeRapor'un belge kontrol listesi, taşınmaz tipine göre gereken belgeleri otomatik sıralar ve eksik belgeyi raporun varsayımlar bölümüne hatırlatıcı olarak taşır.